Кризис на рынке всегда определяет живучесть сфер производства и услуг. Самый большой удар идет по отраслям с большими финансовыми вложениями как строительство, авто-бизнес, туризм, недвижимость. Фирмы закрываются, коллектив лишается работы. Но, как и всегда не бывает только минусов – например, в такие периоды есть возможность инвестировать в объекты по доступным ценам. Так же наиболее слабые компании просто отмирают. В связи с чем, напрашивается вопрос – какова реальная цена бизнеса, недвижимости, оборудования во времена финансовой нестабильности?
Как известно рыночная цена – это наиболее вероятная стоимость, отчуждаемого объекта на свободном, открытом рынке в конкурентных условиях, где все стороны действуют разумно, доступна вся информация по объекту и на участников не действуют чрезвычайные обстоятельства. Это обозначает, что цена запрашиваемая владельцем объективная и рыночная.
Это идеал. Но в условиях кризиса на цену влияют новые всевозможные факторы. В связи с чем, эксперт-оценщик уже рассчитывает так называемую ликвидационную стоимость (стоимость объекта при быстрых продажах). Данная ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, что значительно влияет на время продажи, и объект продается очень скоро.
В это нестабильное время, в период экономического кризиса, нужно сделать поправку: в кризис владельцы не спешат сразу снижать цены, ждут своего покупателя. Покупатели в свою очередь не торопятся проститься с финансовыми вложениями и порой не идут на довольно выгодную сделку.
Когда необходима оценка ликвидационной стоимости? Самый типичный случай – это банкротство предприятия, которое вынужденно довольно быстро продать свое имущество по решению арбитражного суда или кредитных менеджеров.
Проведение оценки ликвидационной стоимости в таких ситуациях требуется руководителям в сфере недвижимости. Они скупают по дисконтным ценам подобную недвижимость и перепродают ее по рыночным ценам. Чаще всего прибыль не только закрывает все расходы по налогам, документообороту и подобному, но еще и создает хорошую базу для последующих сделок.
В определении ликвидационной стоимости объекта – важнейшую роль имеет срок экспозиции (срок с момента выставления в продажу до момента совершения сделки). Для оценщика срок экспозиции ключевой фактор определения цены недвижимости. Тут существует прямая взаимосвязь – чем быстрее сроки продажи объекта, тем меньше времени на рекламную компанию, предпродажную подготовку, торг с потенциальными покупателями недвижимости. В связи с чем, сужается круг потенциальных покупателей, и цена для них должна быть максимальна снижена.
Расчет времени экспозиции это ежедневная работа оценщиков ГК Мосрегионоценка. Из множества составляющих можно выделить такие факторы как: тип и характеристики недвижимости, расположение, современность и основное конечно первоначальная цена экспозиции. К примеру по складским помещениям важнейшими факторами будут – транспортная доступность, пути подъезда, удобность разгрузки, площадь стоянок, спец.оборудование, дополнительные мощности и т.д.
Для жилой недвижимости – домов индивидуальной постройки и типовых квартир важнейшими факторами будет местоположение объекта, состояние, начальной цены и возможного торга. В период спокойной экономической ситуации для жилой недвижимости срок экспозиции колеблется в районе 2-4 месяцев, во времена кризиса этот срок по экспертным оценкам может доходить до полугода. Для объектов коммерческой недвижимости сроки будут значительно выше – это от ? года, до года.
В случаях, когда объект имеет обременения – например, обременен залогом, срок экспозиции четко определен законодательством.
Кризисные годы существует своя специфика, недостаточное финансирование рождает спрос на небольшие объекты, вторичное жилье малой площади, небольшие офисы, мелкие торговые точки. Объекты масштабные остаются невостребованными из за невозможности кредитования банками, а количество личных средств ограничено.
Самостоятельное определение срока экспозиции в условиях экономического кризиса может дорого стоить владельцу, тут нет однозначных формул расчета времени, все опирается на статистический опыт, проф.интуицию и владение ситуацией на рынке недвижимости. Оценщик кроме своего опыта учитывает мнение специалистов риэлтерских контор, постоянно анализирует рынок, следит за объемами сделок по продажам объектов недвижимости.
Два способа методологии определения ликвидационной стоимости – прямой и косвенный. Под прямым методом понимают сравнивание с аналогами или статистическое моделирование. Данный способ прост и достоверен, но в результате того, что информация по сделкам купли продажи скупа – часто недоступен. Под косвенным методом, понимают расчет ликвидационной стоимости, которая отталкивается от рынка. То есть, от цены продажи высчитывается дисконт, в зависимости от вынужденного времени экспозиции (данный дисконт обычно находится в рамках 20-40% от первоначальной стоимости).
При применении обоих методов обычно достигается наиболее точный результат оценки недвижимости на данный период.